Poskytovanie služieb spojených s bývaním
Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov resp. nebytových priestorov v bytovom dome je dôležitým aspektom, ktorý súvisí s výkonom správy bytového domu. Práve efektívna komunikácia týchto dvoch strán vytvára predpoklady pre naplnenie myšlienky bezchybného zabezpečovania výkonu správy bytového domu samotným správcom.
Efektívna komunikácia medzi správcom bytového domu a vlastníkom bytu resp. nebytového priestoru je zárukou obojstrannej spokojnosti so samotnou správou bytového domu.
Správa bytového domu - je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov,
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome
Správca bytového domu- môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba , ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Činnosť správcu bytového domu musí byť vykonávaná v súlade so Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Všeobecné (základné) práva a povinnosti správcu bytového domu
Povinnosti správcu bytového domu sú základným prvkom, ktorý je pre samotnú komunikáciu spomínaných subjektov nevyhnutný. Na vytvorenie predpokladov efektívnej komunikácie správcu bytového domu a vlastníkov bytov resp. nebytových priestorov v dome, je v prvotnej fáze potrebné uzatvorenie písomnej zmluvy o výkone správy, o ktorej uzatvorení so správcom domu rozhoduje hlasovanie väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle úpravy podľa zákona NRSR č. 182/1993 Z. z.
Medzi všeobecné (základné) povinnosti správcu upravené zákonom NRSR č. 182/1993 Z.z. patrí najmä predloženie správy o správe domu za predchádzajúci rok, v termíne najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka, ktorá sa týka jeho činnosti za predchádzajúci kalendárny rok v súvislosti s výkonom správy domu, najmä však finančného hospodárenia domu, tvorbe a spôsobu čerpania Fondu údržby a opráv domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o ďalších významných skutočnostiach, ktoré súvisia so samotnou správou domu. Dôležitou súčasťou výročnej správy by mala byť aj informácia o výške nedoplatkov na zálohových platbách a odvodov do Fondu údržby a opráv jednotlivých vlastníkov k termínu 31.12., o spôsobe ich vymáhania správcom a úspešnosti pri ich vymáhaní.
Správca a vlastníci bytov a nebytových priestorov
Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome tzn. aj pre tých, ktorý sa hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytov nezúčastnili. Tu často dochádza k negatívnemu efektu z hľadiska komunikácie správcu bytu so samotným vlastníkom bytu resp. nebytového priestoru, ktorý sa schôdze, počas ktorej sa rozhoduje o podstatných záležitostiach samotnej správy domu, nezúčastní a spätne nesúhlasí so skutočnosťami, o ktorých sa na schôdzi vlastníkov bytov resp. nebytových priestorov hlasovaním vlastníkov kladne rozhodlo.
Spôsoby komunikácie správcu bytového domu s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov
Efektívnu komunikáciu môže správca bytového domu však zabezpečiť len svojím aktívnym prístupom a kreativite pri správe bytového domu. V súčasnosti sa správa bytových domov, okrem verbálnej a klasickej písomnej komunikácie formou oznamov na výveske domu, vyvíja i cestou komunikácie pomocou internetu formou web stránok správcu bytového domu, alebo web stránok zriadených osobitne pre konkrétnu skupinu vlastníkov, kde sa správca bytového domu snaží komunikovať a riešiť úlohy v súvislosti s výkonom správy formou aktívneho interaktívneho kontaktu s vlastníkmi.
Správca bytového domu môže zriadením funkcie odberu noviniek oznamovať pravidelne dôležité informácie vlastníkom bytov a nebytových priestorov aj formou adresného e-mailu, ktorého súčasťou môžu byť hyperodkazy, obrazové prílohy, alebo prílohy ako zápisnica zo schôdze, uzavretá zmluva s dodávateľom, faktúra za zabezpečené služby, návrh projektového riešenia na opravu domu a podobne. Samozrejme, vymenované prílohy môžu tvoriť aj stály obsah pravidelne aktualizovanej web stránky, aby si ich mohli kedykoľvek prezrieť resp. stiahnuť noví registrovaní vlastníci, alebo vlastníci s nezverejnenou e-mailovou adresou.
Správca však nesmie zanedbávať ani svoje povinnosti na plnenie obvyklej informovanosti vlastníkov, formou oznamov na výveske domu a doručenia tlačených výročných správ. Tieto povinnosti správcovi ukladá priamo zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý nepredpokladá náhradné formy doručenia. Internet je preto zatiaľ potrebné považovať len za doplnkovú činnosť pri výkone správy domu.
Stavebné bytové družstvo občanov Pezinok